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将来にわたって安定的な収入は確保できるか(賃金カットやリストラ、倒産などの所得減、失業リスクは大丈夫か?)・子供の教育費が急増することはないか(ずっと公立に通わせるのか私立も考えるのか?)・家族構成か変わることはないか(子供はつくらないのか?つくらないつもりができてしまったらどうするのか?一人のつもりが二人、三人とできたらどうするのか?親と同居する可能性はないのか?)・地方出身者でいずれは実家に帰る可能性はないか(実家には兄または姉がいるが、何かアクシデントがあれば自分が老親の面倒を見る立場にはないのか?)・地方や海外に長期間在住する可能性はないか(転勤、出向、転籍、海外赴任、会社の移籍などで長期間マイホームを留守にすることはないか?)今後も地価は下落するだろうから、物作価格は値下がりする公算が大きい。
となるとそう簡単に売却できるとは思えない。
よほど立地や物件を吟味し、いざとなれば、賃貸に回して、確実にローン返済に充当できるようでないと、アテが外れて痛い目に遭いかねない。
これは、老後はマイホームを売却して有料老人ホームやケア付きマンションに入居したいとか、老後の生活費は年金だけでは不安なので、将来的には人に貸して家賃収入を得たいと考えている場合にも言えることだ。
つまりマイホームがほしいなら、自宅用であっても、いざというとき確実に人に貸せる、「賃貸に耐え得る物件」を買えということだ。
一〇年後、二〇年後、三〇年後でも人に貸せるかどうか。
それがすべてである。
それはどういう物件かと言えば、「自分がお金を出しても借りたい物件かどうか」に尽きる。
それを探すには当然勉強が必要だし、調査も必要だろう。
それを厭うならマイホームの購入などやめた方がいい。
買値を大きく下回る「カイワレ」に泣き、売ることも貸すこともできず、身動きがとれなくなること必定である。
バブル崩壊後にマイホームを買った人は、そのほとんどが物件価格の下落による莫大な含み損を抱えている。
九四年にK県S市に三五〇〇万円の新築マンションを買った知人によれば、「もはや一〇〇〇万円でも売れない」という。
住宅金融公庫の調査によれば、公庫利用者の中占マンションの平均購入価格は、一九九一年度の約二三七一万円から一〇年連続下落し、二〇〇〇年度には約一九三七万円まで暴落した。
同様のデータはほかにもある。
首都圏の中古マンション・一戸建ての売買情報を集めている財団法人の調べによると、九二年度の中古マンションの平均売買価格は約三七〇〇万円だったが、二〇〇〇年度には約二〇三〇万円と半値近くまで崩落した。
平均だからこれより上もあれば下もあるが、取引に占める二〇〇〇万円以トの割合は、実に約六割にも達する。
これは中古の二戸建ても同様で、この八年の間に、約六五〇〇万円から約三五〇〇万円へと猛烈な落ち込みを見せている。
これではバブル崩壊後にマイホームを買った人が転売などできるはずもない。
まさに「家=資産」とされたマイホーム神話の崩壊である。
住宅神話を崩壊に導いたのが、それを支えたもう一つの神話、すなわち地価上昇の終焉とその大崩落にあったのは言うまでもない。
前にも述べたように、国土交通省が二〇〇二年三月に発表した公示地価は、全国平均で六年連続の下落であった。
T県、O県の商業地は九一年のピークから八割近くも下落している。
日本の住宅は、上地代の占める比率が人きいだけに、地佃の下落は物件価格の下落に市接的に反映される。
一戸建てなら、築後一五年もすれば、建物部分の評価はゼロ(つまりタダ)、マンションは築一五年で建物部分の評価は一〇〇万～二〇〇万円程度になり、資産価値は土地だけになるというのが、不動産業界の常識である。
つまり日本で中古住宅と言ったら、イコール地価なのだ。
実際に人が住めるのだから上物に価値がないというのは実に妙な話だが、不動産鑑定の査定では減価償却されたとして評価の対象にならないのである。
東京のようにべらぼうに地価の高い都市では土地代の比率はさらに上がる。
たとえば六〇〇〇万円の新築二戸建てなら、購入代金の内訳は建物代二〇〇〇万円、土地代四〇〇〇万円といったところか。
仮に一五年後に地価が二〇%下落すれば、その家の資産価値は三二〇〇万円、三〇%下落すれば二八〇〇万円、五〇%下落すれば半値の二〇〇〇万円になってしま、つ。
これは絵空事ではない。
バブル崩壊後の九〇年代以降、まさにこのようなマイホームの大暴落がこの回では現実に起きたのだ。
多徹の住宅ローンを組んでいれば、売ろうにも売りようがない。
そのときリストラにでもあったら、家計は一発でパンクである。
住宅ローンを組んで家を買うというのは、それほどリスクのあることなのである。
ともあれ、バブル崩壊後、地価の下落によって安い値段の新築物件が毎年供給された。
それこそマンションなどは、それまで首都圏で四万戸程度しか売られていなかったのが、倍の八万戸前後も供給されるようになった。
二〇〇一年度には九万台だ。
これでは中古の値段が大暴落するのも無理はない。
結局これもマイホームを景気の道具にしてきた戦後の住宅政策のツケなのだ。
持ち家政策の重要なところは、新規の需要を創出し続けなければならない点にある。
それには数が追えるように粗末な家を大旦里に供給してスクラップ・アンド・ビルドを繰り返すしかない。
必要なのは新築重視、中古軽視の短命住宅であって、一〇〇年も持つような立派な家は必要ないのだ。
築後一五年もすれば、建物部分の評価はゼロになるような、そういう安申請の住宅でないと因るのである。
日本の住宅政策は、明らかにそのような意図をもって質を置き去りにしてきた。
これは統計が証明している。
何より日本の住宅は恐ろしく短命だ。
わが国の住宅寿命(築何年で建て替えられたか)に関するデータはいくつかあるが、代表的な旧建設省(九三年調べ)で二六年、住宅金融公庫(九五年調べ)で三一・四年、社団法人・住宅生産団体連合会(二〇〇〇年調べ)で三〇年となっている。
せいぜい三〇年かそこらというのが実態なのである。
米国の住宅寿命は四四年、英国は七五年で、日本の住宅よりはるかに長持ちである)。
不動産の折込広告などを見ていると、最近やたらと、「日本初の六〇年(一〇〇年)住宅」とか「日本初の一〇〇年コンクリート」などという文字を目にするようになったが、それはこれまでわが国の住宅がいかに短命であったかの裏返しでもある。
円本の短命住宅を制度的に下支えし、後押ししてきたのが、公庫融資である。
長期低利の公庫融資はわが国の住宅価格を構造的に高いものにしてきたが、一方では新築で最高三五年、中古で最高二五年(公庫が優良と認めた物件については三五年)と返済期間に差を設けることで、「中古より新築」の意識を消費者に刷り込み、植え付ける重要な装置の役割も果たしてきた。
値段は安くても返済期間が短ければ、その分、月々の返済額は大きくなる。
「どうせたいして返済額が変わらないなら新築を買った方がいい」1-。
そのように消費者心理を誘導し、新築電視、中古軽視の短命住宅市場をつくりあげてきたのだ。
これでは中古市場など育つはずもない。
日米の差は、そのまま中古住宅の価値の差と言っていい。
日本では家と言っても土地を買っているようなものだから、一五年もすれば、上物は値打ちがなくなるが、米国では土地より上物だから、マメに手を入れ、維持管理に努めていれば、住宅の値打ちは下がらない。

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